一宗小案一二审判决和复查认定的“本院认为”以及高院复查通知

尊敬的版主，下面是一宗小案一二审判决和复查认定的“本院认为”以及高院复查通知，贴上来请大家探讨，不涉及国家机密和个人隐私，请予放行。

涪陵区人民法院（2004）涪民初字第857号民事判决书：
本院认为，原、被告的房屋买卖协议依法成立，应受法律保护。原告向被告购买的房屋经竣工验收合格后，被告在约定的期限内通知原告交接房屋，而原告借故不与被告办理房屋交接，这说明被告并没有违约。因此，被告不应承担支付原告违约金的民事责任。原告在本案中主张精神赔偿于法无据，本院不予支持。


重庆市第三中级人民法院（2005）渝三中民终字第140号民事判决书

本院认为，××与××公司经协商签订的房屋买卖合同是双方当时真实意思表示，未违反相关的法律规定，应受国家法律保护，双方均应按照合同的约定享受权和履行义务；××公司在将本案争执房屋修建完工后，经过了国家有关职能部门的竣工验收，又在合同约定的期限内书面通知了××交接房屋，而××却以其房屋不符合约定的质量标准而拒绝办理交房手续，又由于××在双方约定的交房期内的2003年11月初实际领取本案争议之房的房门钥匙，从现有证据上看，××公司的行为没有违反合同的约定，依法不应承担本案违约的民事责任。

重庆市第三中级人民法院（2005）渝三中民监字第150号驳回申请再审通知书

本院认为，对于本案中所涉及的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且在本案的诉讼中双方对此合同为有效合同这一事实均没有争议，故该合同应认定为有效合同，对双方均具有约束力。虽然双方在合同中明确约定的交接房时间为12月15日，但此前你已经实际占有自己选定的房屋，并对该房进行了装修，对这一事实双方均没有争议，故应当认定××公司在事实上已经完成了交付的义务，你称因没有严格按合同的形式办理房屋交接手续而应当否定××公司实际交付的事实没有法律依据，况且你所称该房存在质量问题而拒不办理房屋交接手续的抗辩理由与客观事实不符，你所主张××公司因未能完成房屋交付的义务而构成违约的理由没有充分的证据支持。

重庆市高级人民法院通知书

(2006)渝高法民申字第313号
××：
你与重庆市涪陵博宇房地产开发集团房屋买卖合同纠纷一案，不且重庆市第三中级人民法院(2005)渝三中民终字第14号民事判决，以原审判决认定××公司交付的房屋系合格房屋不当，要求改判以保护自己的合法权益为由，向本院申请再审。
本院经审查认为：2002年9月29日，××与××公司签订了商品房买卖合同，约定在2003年12月15日前将房屋交付给××，逾期不交给付违约金。同年10月23日双方又签订了一份同样内容的协议，同一天，××向××公司交付了房价款和税金。同年11月初××将购房屋安装了防盗门，并到××公司处领取了房门钥匙并运进了装修材料，同日该幢房屋经有关部门竣工验收合格。2002年12月15日××公司向××发出书面通知要求××从即日起交接房屋。2004年10月18日××以××公司按国家规定出示商品房综合验收合格证，本人未接房要求赔偿违约金和精神损失费为由，向法院提起诉讼。原审判决认定为，××公司将本争执房完工后，经过了国家有关职能部门的竣工验收，又在合同约定的时间内通知了××接房，而××却以该房不符合约定的质量标准而拒绝办理交接房手续，博宇公司并未违约。因此，判决驳回了××提出的诉讼请求，现××申诉提出的理由与本案事实不符，原判决正确。
综上所述，你提出再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的再审条件，对你的再审申请予以驳回。
特此通知。




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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

本案案情及一审介绍
(本人以党性对以下文字的真实性负责，并愿对此承担法律责任，请版主放行)
××于2003年10月23日正式以标准文本与××公司签订了商品房买卖合同，预购其修建的一套。合同第八条约定，2003年12月15日为该商品房交房期限，同时约定了交付使用条件是房屋必须经综合验收合格。合同在第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，并约定了违约处罚条款和违约金支付比例。合同附件三第三条还约定，第三条 “进户防盗门由买受人在竣工验收前自购安装，室内预留门洞”。新合同签订后，原告即依法付清了应在交房前支付的购房款，总计74,328元，并于该房竣工验收前与其他买受人一道推选代表，履约自购安装了防盗门。
由于建筑质量和消防未能通过国家职能部门验收，合同到期时，该预售房未能通过竣工验收，未取得竣工验收合格证明《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也没有取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2003年12月16日，即合同规定的交接房期限的第二天，××公司通知××及其他现金购房户，要求交款、交房。××等人如期到该公司准备履约，而××公司却不能按合同出示商品房综合验收合格证明和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》， 按照合同，××拒绝交款、接房。2004年10月，××将××公司告上了涪陵区人民法院。
按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案应由××公司承担举证责任。由于他们没有取得合同约定和法律规定必须由他们提供的国家建设行政管理部门涪陵区建委和有关部门建筑质监、土地房屋、规划、消防的相关竣工验收合格证明和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因而只提交了一份由参建单位签署的《建设工程竣工验收意见书》，这只是一份自查报检文件，而且，在一审质证时，没有得到法庭的确认。
尽管××没有法律证据能够证明争执房屋“经竣工验收合格”，尽管合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，而且××公司的代理人在法庭上也承认没有出示相关证明文件，然而法官却不按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”硬是认定该商品房“经竣工验收合格”。对于××公司提出的“事实交房”的主张，由于原告据理力争(有书面代理词)，法庭没有认定。××不服，于2005年2月13日，以“一审认定事实错误；没有按照国家相关法律法规规定审理本案，适用法律错误”等为由，上诉至重庆市第三中级人民法院。
(待续)



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本案一二审判决及中、高院驳回通知(以下简称“通知”)的不同之处

对于本案争执房屋是否经竣工验收合格，一审认定“原告向被告购买的房屋经竣工验收合格”，而二审则认定为“经过了国家有关职能部门的竣工验收”，对是否验收合格不作认定，重庆市三中院《通知》则对此不作认定，而市高法《通知》对此却作出了两种不同的认定，先是认定“经有关部门竣工验收合格”，随后又引用二审的认定，说“经过了国家有关职能部门的竣工验收”，也对是否验收合格不作认定；
对买受人不接房，一审认定为“原告借故不与被告办理房屋交接”，二审则认定为“而××却以其房屋不符合约定的质量标准而拒绝办理交房手续”(注：如果房屋的确不符合约定的质量标准，买受人拒绝办理交房手续是应该受到法律保护的)，而三中院通知则称“你所称该房存在质量问题而拒不办理房屋交接手续的抗辩理由与客观事实不符”，间接认定争执房屋是否“经竣工验收合格”(笔者疑问：为什么不正大光明地认定呢？)，市高法认定为“而××却以该房不符合约定的质量标准而拒绝办理交接房手续”，这一点上，二审和复查是一致的；
对于出卖人提出的“事实交房”的主张，一审没有支持(注：出卖人在法定的上诉期内也没有对此提出上诉)，二审则以“由于××在双方约定的交房期内的2003年11月初实际领取本案争议之房的房门钥匙”隐晦地认定(笔者疑问：为什么不明确地提出呢)，三中院通知则是很明确的了：“但此前你已经实际占有自己选定的房屋，并对该房进行了装修，对这一事实双方均没有争议，故应当认定××公司在事实上已经完成了交付的义务”，但紧接着又说：“你称因没有严格按合同的形式办理房屋交接手续而应当否定××公司实际交付的事实没有法律依据”，与前面认定自相矛盾，自我否定了“对这一事实双方均没有争议”的认定，市高法则只是在一般认定的情况下，认定买受人“同年11月初××将购房屋安装了防盗门，并到××公司处领取了房门钥匙并运进了装修材料”(上一个回复中介绍过，该房屋的防盗门，是买受人履行《商品房买卖合同》附件三第三条的约定安装的，至于是否“领取”钥匙和‘装修材料的问题，以后另行说明)，没有明确认定为“事实交付”。
市高法的《通知》中，还认定了一个一、二审判决和三中院《通知》中没有的“事实”：“××以××公司按国家规定出示商品房综合验收合格证，本人未接房要求赔偿违约金和精神损失费为由”，这样认定，除了可以证明争执房屋是经竣工验收合格的以外(笔者感叹：这句话加在“经有关部门竣工验收合格”之后多好呀，这样，后面的不持可否的“经过了国家有关职能部门的竣工验收”不就可以省了吗)，还间接地认定了买受人的一个诉讼理由——出卖人没有按双方合同第十一条的约定“双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件(即证明‘该商品房经综合验收合格’的文件)，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”不是事实。不过，《通知》在这里断章取义了，因为它没有认定出卖人按合同约定出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。至于“××公司按国家规定出示商品房综合验收合格证”问题，以后另有说明。
市高法《通知》中，还有一个重大错误，他把案件调查中最基本的要素——时间弄错了。《通知》称：“2002年9月29日，××与××公司签订了商品房买卖合同，约定在2003年12月15日前将房屋交付给××，逾期不交给付违约金。同年10月23日双方又签订了一份同样内容的协议，同一天，××向××公司交付了房价款和税金。同年11月初××将购房屋安装了防盗门，并到××公司处领取了房门钥匙并运进了装修材料，同日该幢房屋经有关部门竣工验收合格。2002年12月15日××公司向××发出书面通知要求××从即日起交接房屋”，所有这些时间认定，除了“2002年9月29日，××与××公司签订了商品房买卖合同，约定在2003年12月15日前将房屋交付给××，逾期不交给付违约金”是正确的外，其他都是错误的，都认定成了2002年，提前了一年。这一点，几乎所有本案材料都可以证明，二审判决中“由于××在双方约定的交房期内的2003年11月初实际领取本案争议之房的房门钥匙”就是其一。从这一点我们可以这样认为，市高法的复查法官根本没有认真地审查过案卷，只是似是而非地基于“驳回”的思维，摘抄一些一、二审判决的文字(在摘抄的时候还不认真)，在玩一个文字组合的游戏，这样的复查认定，还具有可信度吗？
好了，谢谢各位网友点击关心。



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还有一点，三中院《通知》认定买受人“对该房进行了装修”，，而市高法《通知》没有这样的认定，只是认定了“运进了装修材料”。


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本人客串“律师”在“一宗小案子”里的一审代理词

审判长，审判员：
　　受原告委托，发表如下代理词：
首先，我们要指出，交房的标准必须是根据双方的合同约定，以及房屋是否符合国家法律规定的交房标准。
(一) 《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”《民法》第八十四条有明确规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”
原告和被告在商品房买卖合同第八条《交付期限及条件》中（原告证据一），规定了该商品房在交付原告使用时，必须符合合同约定的：“该商品房经综合验收合格”。同时，合同第十一条规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同对交房的条件有明确的约定，双方均应该严格遵从约定。被告在原告前往办理交接手续时，不能出示综合验收备案登记文件，也没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告依照合同的约定拒绝接房，是合法维权，依法办理，被告应按合同承担逾期交房的责任。
（二）商品房的安全、质量问题，不仅关系到业主的人身、财产安全，而且还关系到他人的人身、财产安全，所以，国家对此非常重视，制订了相应的法律法规进行规范、保障。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用” 。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工后，应按国家和市的有关规定进行验收并办理有关手续。未经验收或者验收不合格的，不得投入使用，房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记” 。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十六条规定：“预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。”
以上法律法规都分别对违反上述规定的行为制定了处罚条款。
在本案中，原告诉被告因为消防验收没有通过而不能如期依照约定出示商品房综合验收合格证明交房，后来消防验收通过后又故意延迟交房。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条 “对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由被告提供证据证明其是否违约。在法院规定的举证期限内，被告提交了一份《建设工程竣工验收意见书》（被告证据五），它只是建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中规定的九类工程竣工验收备案文件中的一个，被告试图以之代替综合验收备案登记文件，是不行的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”，被告不出示综合验收备案登记文件《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，放弃和不履行由法律规定的的举证权利和义务，从另一个侧面证明了原告的主张是成立的。
（三）被告对法律法规断章取义，提出了“转移占有”、“事实交房”的辩解，是不可采信的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”。明确规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，必须是在当事人没有约定交房条件的前提下才有效。在当事人对房屋的交付使用约定了必要前提条件的情况下，不适用“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”这一规定。即使当事人已经占有了，如果出卖人不能按约定条件按时办理交房手续，也不能是交付使用了，同样应该承担违约责任。而且，原告并未对该房实施占有，即使被告是断章取义地引用这一条款，也根本不适用于与原告的纠纷。
第二，《民法》第五十八条规定：“违反法律或者社会公共利益的” 民事行为无效，“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。对于预售房，国家法律法规有强制性规定，必须在通过综合验收合格，取得建设工程竣工验收备案登记证后才能交付使用，否则，无论以何种形式“交付”和投入使用，都是违反国家法律的。被告的商品房没有取得建设工程竣工验收备案登记证，违反法律、行政法规的强制性规定，“转移占有即事实交房”的作法，即使是当事人没有约定交房条件，而且发生了所谓的转移占有，也是无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，是得不到法律的支持的。
（四）房屋交接，依照法律和按合同规定，应该是在双方对相互间的债权债务清算完毕之后。如果依被告所言，占有使用即为交房，那么，在该栋商品房中，另有十余家现金购房者，均因被告不能按国家法律法规和合同进行交接而未办理交接手续，但又入住了，依法和按合同应于交接房时交纳的最后一部份30%房款因被告原因不能办理交接手续而未支付，既然被告一再声称房屋已经交接，产权已经转移，那么，是否意味着出卖人和买受人之间已经没有债权债务关系了呢？






下面就被告所称“交钥匙”（进户防盗门钥匙）问题进行答辩：
一，原告与被告在购房合同附件三《石油移民安置小区A栋（住宅）交房标准》（原告证据一）第三条中约定，“进户防盗门由买受人在竣工验收前自购安装，室内预留门洞”，原告依约于房屋验收前自行购买安装完毕。该进户防盗门的购买、安装全过程，完全由原告方自行完成，被告自始至终没有介入，其钥匙也是由防盗门生产销售厂商直接交原告方，为方便建筑施工，放了一份在建筑商（正红建筑公司）手中，建筑方手中的一把钥匙于12月20几日交还原告手中（被告证据一、二、六、八，原告证据九、十、十五）。依据合同,被告出售给原告的，是一套只有门洞没有门的房屋，进户防盗门不属标的物商品房的组成部分，是属于原告的财产，原告与防盗门销售商之间的购销活动，包括钥匙的交接时间、方式乃至合同的变更，均同原告与被告的商品房交易行为无关，其钥匙作为财产的一个重要组成部分，本应由其所有人原告所有并掌握，被告根本无权对钥匙作任何过问和处置，自然也就根本不存在被告向原告“交钥匙”的手续。
二，房地产交易中的“交钥匙”的说法，其前提必须是 “钥匙”及其所匹配的进户门，列入了房屋综合成本和计入了销售价中，钥匙原由出卖人所有。既然本案在合同中明确地把门（自然也包括钥匙）的出资购买与安装排除在被告的责任和义务之外，没有计入房屋销售价中，而列入原告的责任和义务，那么，被告凭什么拥有钥匙的保管和“交”的权利呢？被告既然没有拥有和保管钥匙的权利，而且手中根本没有钥匙，怎么存在“交钥匙”呢。
商品房交接，必须依照合同和国家法律法规进行，在双方未按规定和约定办理交接手续之前，即使进户门及钥匙包含在房屋销售价中，为出卖人购买，买受人已从出卖人手中拿到钥匙，并且已经开始装修甚至入住，仍不能是交接了，出卖人仍应承担违约责任。
三，进户防盗门是原告按照合同要求在该商品房进行综合验收以前购买并安装完毕的，如果按照被告“钥匙在原告手中就是交了房”的说法，房屋是在进行综合验收以前就交了，那时，工程尚未完工，有房子不完工就交房的吗？这是不可能的，也是国家法律法规所不容许的。
四，进户防盗门是原告于房屋尚未完工前购买，于2003年11月上旬安装完毕的，钥匙也由防盗门生产销售厂商直接交给购货方。既然被告强调钥匙在原告手中即已经事实交房了，他们为什么还要在手中没有钥匙、“早已交房”的情况下，于2003年12月15日发出通知（此通知邮戳显示是16日发出的）（原告证据五），宣告“现从即日起至2003年12月25日交房”，要求原告“接到通知后到我公司办公室完善相关手续，并现场交房”呢？这是因为他们明白，只有在依法按合同完善了相关手续，房屋才能正式交接，而不在钥匙在谁手中。“现从即日起至2003年12月25日交房”的通知，也证明被告在发交房通知的时候，自己并不认为钥匙在原告手中是已经交房，而是必须经过办理手续。


对被告所称“在房内堆放河沙等即转移占有”的答辩
被告以原告在标的物内堆放河沙等为由，认定原告对标的物进行了转移占有，进而声称标的物已经事实交付的说法，是不能成立的。
（一）原告购买的是预售房，原告在此前已经支付了房价款的70%，标的物的位置及最后权属等问题非常明确，在标的物的交接前，利用建筑单位起重机运输房屋装修所需材料堆放在房内，是商品房预售活动中的一种人性化措施，也是约定俗成的、通行的做法。
（二）原告在标的物内堆放河沙等物，是在2003年9月30日与建筑商联系并交款的（原告证据十一），此时，房屋尚未竣工，房屋施工进展正常，更没有验收，各方对房屋的按期交付都持乐观态度，相信会按时按合同和国家法律规定交接房，根本没有“占有”的必要和主客观动因。住房的使用价值，在于居住，堆放河沙，并不是居住行为，只是借用还属于被告的房屋，被告有权对此加以制止，被告对此并未制止，事后也未提出异议，表明其对此事持认可态度，这是因为，预售房在交房前利用施工机械运送河沙等材料，在商品房买卖中是一个约定俗成的事。我们知道，占有的目的在于使用，而要投入使用，有一个大前提，就是依国家法律法规进行了验收，准予投入使用。既然当时房屋尚在建设中，还没有进行验收，怎么存在“占有”、“使用”呢。而且，国家对于商品房的交接有严格的法律法规规定，在完工前和没有通过验收即交付使用，是违法的，要受到法律处罚的。
（三）被告有权利、有责任、有能力防止“占有”。依照法律，商品房在买卖双方依法、按合同正式办清交接手续前，出卖人对房屋拥有主权，对于自身财产，他们有权利、有责任，也有能力进行保护。本案的标的物有它的特殊性，就是被告出售的商品房没有门，进户防盗门属于原告的财产，但这不影响被告行使自身权利。他们完全可以这样办：一，发函通知买受人，不得擅自占有使用，并告知其“占有”可能造成的不良后果；二，封闭进户门，这一点，只要在进户防盗门外用木条钉死即可以做到；三，派保安值班巡视，发现有人非法进入，即行阻止；四，诉诸法律，用法律手段迫使对方停止侵权。五，要求建筑商停止运送河沙，以开发商和建筑商之间的密切关系，这也是不难做到的。总之，被告是有权利、有责任、有能力防止“占有”的，不管被告出售的商品房是否通过验收合格，只要没有办理交接手续，他们这样做都是合法的，而且是必须的，在房屋没有依法验收合格、国家法律明文规定不得交付使用的情况下，被告更是有不可推卸的责任。但是，被告由于不知道自己的房屋什么时候能够综合验收合格，担心自己会支付很多逾期交房违约金，因而故意不主张自己的权利、履行自己的责任，反而发出装修注意事项通知（原告证据十二），怂恿、“规范”买受人在没有办理交接手续之前进场装修、投入使用，不正当地促成“转移占有”的成就。被告的行为是违法的行为，也违反合同的约定，对于那些已经“事实占有”的买受人尚且无效，何况根本没有“事实接房”的原告。原告虽然紧迫要求接房，但是，由于她了解到《中华人民共和国消防法》第四十条规定：“依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者验收不合格，擅自使用的”，会被依法“责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款”的规定及其他强制性法律法规的规定，所以没有被被告的怂恿所动，没有“事实接房”。
（四）合同约定商品房闭路电视入户，闭路电视装好后，对于原告和没有交清余款而又入住了的其余十几家现金购房户，被告扣押了闭路电视使用证，致使已入住者无法正常收视（原告证据十四），这表明，被告至今仍在对其财产行使权利，并没有放弃。
（五）原告购买该套商品房，是用作结婚的。原告于2003年10月3日办理了结婚登记手续（原告证据七），准备在房屋按期交接后立即装修办理婚事，是具有紧迫感的。在这种情况下，如果要“占有”，就应该进行装修办理婚事，而正由于房屋没有按法规和合同交接，所以原告一直严守合同，未对该房作任何处置，为此，原告被迫一再推迟了婚期，并最后不得不和公婆一家四代9口挤住在一起，这说明，原告根本没有所谓“占有”的意图。
（六）被告的证据证明房屋没有“交付使用”。2004年2月28日左右，原告订购、尚未接收的商品房内排水管三通损坏，粪水溢出室外。被6楼住户吴德刚发现，电话告知因未接房而一直没有到此的原告(原告证据十三)。因房屋没有交接，属被告的权利义务，原告即电话通知被告前来查看。据被告提供的证据、被告律师调查被告方员工陈贵华和卓富刚的调查笔录（被告证据三、四），三通损坏是由于上面装修弄烂的，由卓富刚和传世清两人将三通更换，修复了排水管道，被告博宇公司给了卓富刚二人每人工资40元。事后，被告于4月左右清理了室内卫生，赔偿了原告被污染损失的河沙、岩沙。既然三通是上面装修弄烂的，是人为损坏，与建筑质量无关，就不属于保修责任范围。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。” 如果该房屋已交付原告使用，那么，修理费用和河沙、岩沙损失，应由原告自己承担。正因为被告明确该房没有交付使用，其财产权和其它权利义务都应由他们自己行使，依法应该由他们承担毁损、灭失的风险，所以，他们责无旁贷地修好了三通，承担了三通损坏的维修费用，并清理了室内卫生，赔偿了原告寄放在该房内的河沙、岩沙损失。三通的损坏、处理及河沙岩沙的赔偿，不仅表明了被告当时认为原告在房内堆放河沙、岩沙并不是“事实占有”，而是经过被告认可的寄放行为，更重要的是，它从总体上自我否定了被告提出的“房屋已交付原告使用”的说法。被告的律师收集并提交的证据、被告的职工所作的证词、被告实施的具体行为事实，经“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”这一法律准绳一衡量，被告的房屋没有交付使用，原告并未“事实接房”，清楚确凿。
至于原告为何要打电话通知被告，原因有几个方面：
一， 粪水外溢污染环境，任何人都有义务告知责任人前来排除；
二，因为该房最终将归属原告，原告担心室内被粪水浸泡过久会影响将来装修使用；
三，原告在室内寄放的河沙、岩沙被粪水浸泡变质，须要通知被告前来协商解决赔偿问题。
关于交款的问题，现答辩如下：
原告与被告的商品房买卖活动，实际是从2002年9月开始的。2002年9月29日原告与被告签订了商品房买卖合同（原告证据八），约定交款时间为：1，签定合同之日付一万元定金,2，工程开工放线之日再付足购房款的30%，计贰万壹仟伍百叁拾叁元整；3，主体工程完成第五层时再付购房款的40，计肆万贰千零肆拾捌元；4，交房时付清余款。被告还于2003年5月5日，房屋主体工程完成第五楼时给原告发了交款通知。原告也依约按时交付了购房款。
在被告获得了预售的“五证”后，2003年10月23日，为使合同能在房管部门合法备案，应被告要求，双方用标准文本重新签订了商品房购买合同，并将原收款发票换成了2003年10月23日出据的发票。由于签订新合同时，交款时间和比例按原合同基本不变，计费建筑面积由原合同的144平方米更改为实测的145.4557平方米，所以，原告在更换发票时，补交了差额柒佰肆拾肆元，（证据三发票左上角所记744.00即当时补交的差额）这就是这什么原告在诉状中要说“新合同签订后，原告即依法付清了应在交房前支付的购房款”。
从发票的编号上，也可以看出10月23日被告所“开”的发票只是在换发票。30%房款和40%房款，一先一后相距数月，如果不是收据换发票，不可能在同一天开出；第二，40%房款所开出的发票，编号为0000658号，而30%房款所开出的发票，编号为0000659，可以看出是在同一时间先后开出的，应该后交数月的款发票编号还在前面，证明被告方在出据发票时，没有考虑时间先后，只是开出即可。
此外，原合同房价总金额为105120元，30%应为31536元，40%应为42048 元，重签合同后，总房价为106183元，30%为31855元，40%为42473，重签合同的房价款的70%减原合同房价款的70%，正好是744元。更换发票后，0000659号发票收款金额为31536元，0000658号发票为42792元，如果第二期是在2004年10月23日才交款，那么，补差额就应该是106183＊70%－31536－42473＝319元，而不是补差744元。既然发票上标出了“744”，证明40%部份是早于新合同签订时的10月23日之前，结合被告没有具体交款时间的证据，证明原告是按时交纳了到期应付房款的。
以上就是为什么发票显示2003年10月23日才交款的原因。












关于违约金标准过高问题
一，原告与被告之间订立的商品房买卖合同中关于违约金计算标准，是对等的，不是针对单方面的，合同中规定不论是原告还是被告违约，都是按万分之五十的比率计算赔偿违约金，对等的合同约定，是应该有效的并执行的
二，被告聘有常年法律顾问，在原告和被告签订商品房买卖合同之前，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经生效，他们不可能不知道解释中的有关规定，那他们为什么还要主张合同的违约金比率为万分之五十呢，这是因为，在他们看来，他们能够如期履约，而除此之外，倒是买受人方面违约的可能性大些，约定一个大的赔偿比率，一来可以对买受人起到警示督促作用，使买受人尽快履约，二来，一旦买受人违约，他们可以索取一笔不低的违约金。而且，他们还可能有这样的认为，买受人一旦构成违约，可能不知道要求降低违约金赔偿额，因为减少违约金，须经当事人的要求，如果真的发生了买受人违约，这只能是对买受人的不公平，而对被告方有利。
三，合同约定违约金，除了起赔偿当事人损失，保证当事人的财产安全外，同时还具有担保和惩罚作用，以促使当事人按期按条件履约。如果单单是为了起赔偿损失作用，法律完全可以明确规定赔偿额度，而不必规定可以自行约定。正因为运用合同规范和制约当事人的经济行为，保证合同的正常履行，以保证市场经济的正常进行，国家在制定法律法规的时候，才订立了违约金约定的条款。而逾期交房违约金的性质，应该而且也正是具有担保、惩罚作用。因而，它完全可以大大高于实际造成的损失，只要这个违约金额度是事先经双方同意约定而且是对等的，就应该执行。《最高人民法院印发〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉的通知》第39条规定：“合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。”之后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，设定了违约金过高的“适当减少”的下限，没有设定上限。对照《解答》，可以认为，“适当减少”的上限，是可以高于《解答》中 “一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限”的设定的。2002年以前，最高人民法院废止了6批法律文件，而《解答》不在废止之列，可见，《解答》所规定的违约金数额条款，应该具有指导作用的。本案未履行部分价金为31,855元，比诉讼请求只略低，而本案由于被告违约时间太长，按合同约定计算方法计算，原告的请求已是大大地减少了，只比“一般”的规定略高，是合理的。
四，原告在诉讼请求中，已经对违约金作了大幅度的减少。截止　　　　　　　　2004年11月22日，按合同约定，被告已逾期交房344天，按合同约定计算，应支付违约金壹拾贰万柒仟捌佰肆拾肆元整（127，844元）。对此，原告作了大幅度减少，只主张索赔叁万伍仟元，仅相当于依合同应赔付的27.38%，减少79，465元，占按合同约定比率计算的72.62%，其减少幅度是相当大的。
综上所述，我们认为：
一， 被告不能按期按照合同约定条件交房，已经构成违约，应该承担逾期交房违约责任；
二，被告不能在法定的举证期限内提供依法应该由其提供的、由国家行政主管部门颁发的综合验收备案登记文件《建设工程竣工验收备案登记证》，证明其房屋没有通过备案登记，不具备交付条件，也证明原告的主张成立；
三，被告主张的“转移占有”、“事实交房”，是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”的断章取义的引用，也违反了国家法律法规的强制性规定，是不能成立的；
四，进户防盗门是原告根据合同约定自行购买、自行安装的，包括钥匙在内，都是原告的财产，原告有权对其掌握支配，被告以“钥匙在原告手中”为由，声称已经交房的主张，是不能成立的；
五，原告在标的物内堆放河沙等物，是商品房预售活动中的约定俗成的通行做法，也是被告默认的寄放行为，不是“事实占有”；
六，被告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”的规定承担了因楼上装修损坏的排水管道三通的维修责任和损失，赔偿了因三通损坏而污染的原告的河沙等物，证明了河沙等的堆放是得到被告同意的，被告的房屋没有交付原告使用。
以上意见，希望能得到法庭的充分注意。

　　　　　　　　　　　　　　
原告代理人：夏述华

　　　　　　　　　　　　　　　二00四年十一月二十二日



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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

请教专家、法官及律师网友，从本人代理词中所述事实全部属实出发，这场官司我是应该输还是赢。
补充一点，本代理词是一审前作出的，在一审质证时，被告的证明其房屋“经竣工验收合格”的证据，没有得到法庭的确认。


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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

你犯了大忌.....(我给你提个醒儿 )

　　回楼主：写的很精彩，分析的丝丝入扣，有理有据。如果仅从这个代理词分析，你胜诉的可能很大。
　　回劳动大众：葡萄很算吗？何时看看你自己所谓不凡大忌的？你有那个水平吗？？会写代理词吗？？呵呵


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法官对任何案件都应进行三段论式的逻辑推理。大前提是一般法律，小前提是行为是否符合法律，结论是自由或刑罚。

QUOTE (jlg @ 2006-08-09 06:04 )
　　回楼主：写的很精彩，分析的丝丝入扣，有理有据。如果仅从这个代理词分析，你胜诉的可能很大。
　　回劳动大众：葡萄很算吗？何时看看你自己所谓不凡大忌的？你有那个水平吗？？会写代理词吗？？呵呵


谢谢，可悲的是，我输了。原因是法官在自己没有确认被告提供证明该房屋“经竣工验收合格”的唯一证据的情况下，判该房屋“经竣工验收合格”。
也谢谢劳动大众网友的回帖。


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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

二审判决评析
（附二审判决全文）

一、没有证据，错误认定主要事实。

二审判决书认定，“××公司在将本案争执房屋修建完工后，经过了国家有关职能部门的竣工验收”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十六条、《重庆市建筑管理条例》第五十八条规定，有权进行建筑工程竣工验收的“国家有关职能部门”，是县级以上建设行政管理部门和有关的质量监督、土地房屋、规划、消防等部门。在本案整个诉讼过程中，被申诉人都没有按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，提交涪陵区建委和建筑质监、土地房屋、规划、消防的相关竣工验收合格证明，只提交了一份一审未予确认、由参建单位等签署的《建设工程竣工验收意见书》，这只是一份自查文件，签署文件的单位，都不是国家职能部门。“经过了国家有关职能部门的竣工验收”的认定，是没有证据的错误认定。

二、关键性主要事实、重要事实未予认定。

㈠争执房屋是否“经竣工验收合格”，是本案的焦点和主要实事，二审判决虽然在没有证据的情况下认定“经过了国家有关职能部门的竣工验收”，但对关键性、实质性的是否“经竣工验收合格”没有作出认定。
㈡双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，双方验收交接时，出卖人应当出示“该商品房经综合验收合格”的证明，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，“出卖人不出示或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。××公司是否取得并依约向××提供该商品房的验收合格证明及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，是认定其是否违约的关键性主要事实，尽管××公司的代理人在法庭上也表示“没有出示”，二审法庭对此却不予认定。
㈢2004年2月28日左右，本案争执房屋内排水管三通被楼上装修损坏，粪水溢出，××公司在接到通知后派工人更换了三通，承担了工资及材料费用。事后，又于4月初清理了室内卫生，赔偿了××寄放在室内的河沙、岩沙（××公司一审证据三、四）。三通属于人为损坏，与建筑质量无关，不属于保修责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋毁损、灭失风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”，××公司的行为事实清楚地表明，他们在2004年4月还在对争执房屋行使主权，履行义务，承担风险损失，房屋并未“交付使用”。对此，××的代理人在一审时当庭宣读并提交的书面代理词中，表达了明确的意见。对于这一没有“事实交房”的重要事实，法庭未予认定。
㈣××在二审中提交了一份本应由××公司提供的证据涪陵区建筑质监站出具的《建设工程质量监督报告》，证明××公司不依法提供证据是因为他们手中的合法证据对他们不利，应该是新证据，法庭未予确认。
三、适用法律错误。
㈠责任承担划分错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”；第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案依法应由××公司承担举证责任，但是他们没有提供合同约定必须由他们提供的房屋竣工验收合格证明和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（××在二审“询问”时提交的涪陵建设工程质量监督站于2004年5月出具的《建设工程质量监督报告》完全证明了他们在当时不可能有以上证明文件），应该由他们承担不利后果，而法庭并未适用以上法律；××公司特别代理人在法庭承认没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，法庭没有按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定确认；第七十五条 “有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”也未适用。
㈡错误认定法律关系性质。本案争执之房的防盗门，是××根据双方签定的《商品房买卖合同》附件三第三条约定，在房屋竣工验收前自行购买并安装的，购买、安装以及钥匙交接的全过程，××公司都没有介入，也无权介入，根本不存其向×ד交钥匙”的手续。该防盗门包括钥匙，是××自有财产，不属房屋买卖合同标的物构成部分，××在何时何地和以何种方式获得钥匙，是她与防盗门销售商之间的法律关系，与本案不属同一法律关系。
㈢适用法律断章取义。当事人双方在《商品房买卖合同》第八条、第十一条中，有明确的房屋交接约定，二审判决以××持有争执之房的钥匙而认定博宇公司没有违约，是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”断章取义的适用。
㈣无视法律强制性规定。对商品房的交付使用，《建筑法》第六十一条、《消防法》第十条、《重庆市城市房地产开发经营条例》第二十七条都作了“未经验收或者经验收不合格的”不得交付使用的法律强制性规定，《建筑工程消防监督审核管理规定》还明确规定，“消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用”，法律还对违反以上规定制定了罚则。《民法》第五十八条规定：“违反法律和社会公共利益的”民事行为无效，“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。二审判决以××持有争执之房的钥匙而认定××公司没有违约，是无视法律强制性规定。
㈤二审不能对争执房屋是否“经竣工验收合格”明确认定，事实上否定了一审作出的争执房屋“经竣工验收合格”的认定，因此，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第⑴项之规定，而应该适用第153条第一款第⑵或第⑶项之规定。
四、程序不合法。
（1）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”。在本案一审中，在××的民事起诉状和代理人提交的书面代理词中，均指出了争执房屋消防验收没有通过验收的事实，××的代理人在陈述中特别指出，被申诉人自己也承认消防验收是2004年5月通过的，对于以上事实，对方代理人未承认也未否认。而一审和二审对此都未进行询问认定，是程序不合法。
㈡被申诉人在一审中提出了“事实交房”的主张，一审法庭未予支持，被申诉人在法定的期限内，也没有提出上诉，二审判决作出隐晦的“事实交房”的认定，除错误认定法律关系性质、适用法律断章取义、无视法律强制性规定外，还不符合诉讼程序。

重庆市第三中级人民法院
民事判决书
(2005)渝三中民终字第140号
上诉人(原审原告)××，女，1978年3月17日出生，汉族，涪陵××中学教师，住该校宿舍。
委托代理人×××，涪陵区××法律服务所法律工作者(惑而求解说明，不是惑而求解)。
被上诉人（原审被告）重庆市涪陵××房地产开发集团有限公司，住所地涪陵区×××路12号。
法定代表人××，该公司总经理。
委托代理人×××，重庆××律师事务所律师。
上诉人××因房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服涪陵区人民法院（2004）涪民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定，××与重庆市涪陵××房地产开发集团有限公司（以下简称××公司）的房屋买卖协议依法成立，应受法律保护；夏洁向××公司购买的房屋经竣工验收合格后，××公司在约定的期限内通知××交接房屋，而××借故不与××公司办理房屋交接，这说明××公司并没有违约，××公司不应承担支付××违约金的民事责任。×在本案中主张精神损害赔偿于法无据，不予支持。判决：驳回××要求××公司给付违约金和赔偿精神损失的诉讼请求。宣判后，××不服，上诉至本院，以“原判认定本案房屋在交接时已经过竣工验收合格属于认定事实错误，××公司提供的竣工验收意见书不符合相关法律规定，原判明显适用法律不当”等到为由，请求改判现××公司赔偿违约金35000元。被上诉人××公司针对其理由进行了答辩，主张维持原判。
经审理查明：2002年9月29日，××与××公司经签订了商品房买卖合同，约定：××向××公司购买××公司开发的位于涪陵区荔枝办事处××居委××公司移民小区A幢3单元3—2号框架结构房屋1套，面积154．96平方米，每平方米730元，共计价款人民币106183元；合同签订时付10000元，开工放线之日付总房款的30%，计币21855元，至主体工程五层付总方款的40，计42473元，交房时付清余款31855元；2003年12月15日前交付房屋给××，出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付××，逾期不超过30目自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，××公司按日向××支付房价款万分之五十的违金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之五十的违约金。2003年10月23日，双方再次经签订了一份同样内容的买卖协议。同一天，××向××公司交付房款74328元、契税866．4元。2003年11月25日，涪陵区房管局将上述合同进行了登记备案。同年11月初，××将上述购买的房屋安装了防盗门，并到××公司处领取了房门钥匙，并运进河沙、岩沙等到物，同月，该幢房屋经有关部门竣工验收合格。2003年12月15日，××公司向××发出书面通知，要求××从即日起至同月25日交接房屋。2004年10月18日，夏洁诉至原审法院，请求判决××公司立即与其办理交接手续，赔偿逾期交房违约金35000元，精神损失费1元。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、证人证言笔录、商品房买卖合同、缴款发票、通知、收据、建设工程竣工验收意见书等证据在案佐证，且这些证据已经一审庭审质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为：××与××公司经协商签订的房屋买卖合同是双方当时的真实意思表示，未违反相关的法律规定，应受国家法律保护，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务；××公司在将本案争执房屋修建完工后，经过了国家有关职能部门的竣工验收，又在合同约定的交房期限内书面通知了××交接房屋，而××却以其房屋不符合约定的质量标准而拒绝办理交房手续，又由于××在双方约定的交房期内的2003年11月初实际领取本案争议之房的房门钥匙，从现有的证据上看，××公司的行为没有违反合同的约定，依法不应承担本案违约的民事责任。原判驳回××要求××公司给付违约金和赔偿精神损失的诉讼请求正确，依法应予维持。××的上诉理由，其在二审诉讼中未向本院提供足够、充分的证据证明，其上诉的理由××不能成立，上诉主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1460元，其他诉讼费980元，共计人民币2440元，由上诉人××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ×××
审 判 员 × ×
代理审判员 × ×
二00五年四月八日




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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

一宗小案一二审判决和复查认定的“本院认为”以及高院复查通知(续)

本人再次重申，以党性保证材料的真实性，并愿对此承担法律责任。

对三中院驳回通知的评析
附《通知》全文

一、认定事实错误甚至捏造事实
1、无中生有，错误认定事实。《通知》称，“但此前你已经实际占有自己选定的房屋，并对该房进行了装修，对这一事实双方均没有争议”，从而作出了“故应当认定××公司在事实上已经完成了交付的义务”的认定，是无中生有，错误认定事实。
（1）对于××公司提出的“实际占有”的主张，我们在一审时一直据理力争，不予承认。本人在法庭宣读并呈交法庭的《为房屋买卖合同纠纷案原告代理诉讼的代理词》（以下简称《代理词》，参见本论坛本版面《本人在“一宗小案中”……》帖子）共8800余字，其中，反驳“实际占有”的，就有4500余字，占代理词的50%强。而且，正是由于我们的依法据理力争，一审法庭没有支持××公司的主张，没有认定“事实占有”。××公司在法定期限内也没有提出上诉。二审实际上是书面审，我们一审所作的《代理词》，具有抗辩效力。此后我们在上访信中，写进了反驳“实际占有”的抗辩内容，《通知》称对“实际占有”双方没有争议，是无中生有，捏造事实。
（2）××所购房屋的装修，是在二审判决送达后，我们与××公司办清了交接手续后才进行的，而《通知》却说是在2003年12月15日之前进行的。而且，在整个案子审理过程中，××公司方面都没有提到过争执房屋“进行了装修”的问题，本人则在《代理词》中说到，“原告于2003年10月3日办理了结婚登记手续（原告证据七），准备在房屋按期交接后立即装修办理婚事，是具有紧迫感的。在这种情况下，如果要‘占有’，就应该进行装修办理婚事，而正由于房屋没有按法规和合同交接，所以原告一直严守合同，未对该房作任何处置”，被告对原告没有装修房屋的事实，没有提出异议。可见《通知》所称原告在2003年11月即对争执房屋进行了装修，完全是无中生有，捏造事实。
（3）《通知》称，“但此前你已经实际占有自己选定的房屋，并对该房进行了装修，对这一事实双方均没有争议”，而接着又说，“你称因没有严格按合同的形式办理房屋交接手续而应当否定博宇公司实际交付的事实没有法律依据”，前后自相矛盾，证明了“你此前已经实际占有自己选定的房屋”，“对这一事实双方均没有争议”是凭空捏造的。
2、认定事实不清，混淆事实。《通知》中称，“你在自己选好的一套住房上安装了防盗门”，并把它当作“已经实际占有自己选定的房屋”的依据，是认定事实不清，混淆事实。该幢楼全部48套商品房的防盗门，是买受人根据双方签定的《商品房买卖合同》附件三第三条 “进户防盗门由买受人在竣工验收前自购安装，室内预留门洞”的约定，在房屋竣工验收前购买并安装的，防盗门的购买、安装及其他有关事项，全部由48家买受人推选的代表进行，××根本没有参与，有××公司提交法庭的证据作证。安装防盗门，是在房屋竣工验收之前，也是房屋能够通过验收的前提，是履行合同的义务而在该房建筑过程中的合作行为，不是占有。
3、歪曲事实。“你称因没有严格按合同的形式办理房屋交接手续而应当否定××公司实际交付的事实没有法律依据”，是歪曲事实。我们对××公司“事实交付”的抗辩理由，并非《通知》所称“没有严格按合同的形式办理房屋交接手续”，而是包括相关法律法规、商品房预售惯例和××公司在2004年4月尚在对争议房屋行使主权、承担责任及损毁风险和损失等诸方面，特别强调了法律法规，有《代理词》和8月7日给张轩院长的信在案可查。
4、以不合法“证据”作为证据。《通知》称，“同月，该房经有关部门审核，形成该幢房屋的建设工程竣工验收意见书，其结论为合格”，是采用了不合法“证据”。
（1）在一审质证时，××公司提交的唯一一份证明房屋经竣工验收合格的证据“建设工程竣工验收意见书”受到原告质疑，审判员当庭宣布：“对被告方的证据除竣工验收意见书外，予以确认”，实际宣告了该证据无效，因此，不能作为认定事实的法律证据。
（2）根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十六条、《重庆市建筑管理条例》第五十八条规定，有权进行建筑工程竣工验收的“国家有关职能部门”，是县级以上建设行政管理部门和有关的质量监督、土地房屋、规划、消防等部门。“建设工程竣工验收意见书”的签署单位××房地产开发集团公司、××监理有限责任公司、涪陵区××设计有限责任公司、四川省地质勘察院、×建司，均为房屋的参建单位，不是国家职能部门，该意见书只是参建单位的一份自查报告，即使没有被法庭否决，也不能作为证明房屋“经有关部门验收合格”的合法证据。
5、认定事实自相矛盾。《通知》认定争执房屋于2003年11月经有关部门审核，结论为合格。而接下来，又认定，“2004年5月11日，该房经过建筑工程消防验收。同月21日涪陵区建设工程质量监督站出据了《重庆市建设工程质量监督报告》，同意将该工程申报备案”。涪陵区公安消防处和涪陵区建设工程质量监督站是法定的建筑工程质量验收单位之一，而最终可以证明房屋验收合格的，是涪陵区建委颁发的《建设工程竣工验收备案登记证》，消防合格证明和质量监督报告是在2004年5月中、下旬才作出的，争执房屋于2003年11月“经有关部门审核”“其结论为合格”的认定，显然不能成立，形成认定事实的自相矛盾。《通知》中“你所称该房存在质量问题而拒不办理房屋交接手续的抗辩理由与客观事实不符”的认定，也不攻自破了。
二、适用法律错误
1、适用法律法规断章取义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”。明确规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，必须是在当事人没有约定交房条件的前提下才有效。在当事人对房屋的交付使用约定了必要前提条件的情况下，不适用“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”这一规定，即使当事人已经占有了，如果出卖人不能按约定条件按时办理交房手续，也不能是交付使用了，同样应该承担违约责任。《通知》无视当事人双方在《商品房买卖合同》第八条、第十一条中有明确的房屋交接约定而作出“事实交付”的认定，是断章取义适用法律法规。而且××并未对该房实施占有，即使是断章取义地引用这一条款，也根本不适用本案。
2、无视法律强制性规定。对商品房的交付使用，《建筑法》第六十一条、《消防法》第十条、《重庆市城市房地产开发经营条例》第二十七条都作了“未经验收或者经验收不合格的”不得交付使用的法律强制性规定，《建筑工程消防监督审核管理规定》第九条还明确规定，“消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用”，法律还对违反以上规定制定了罚则。《民法》第五十八条规定：“违反法律和社会公共利益的”民事行为无效，“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。《通知》在已经认定争执房屋是在2004年5月才通过消防部门和建筑质量监督部门验收的情况下，仍作出“事实交付”的认定(而且是基于无中生有的“事实”)，是无视法律强制性规定。
3、责任承担划分错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”；第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案依法应由××公司承担举证责任，并对举证不力承担不利后果。但是，《通知》违反法律规定，认定“你所主张××公司因未能完成房屋交付的义务而构成违约的理由没有充分的证据支持”，颠倒了举证责任，是责任承担划分错误。


《通知》全文

重庆市第三中级人民法院重庆市第三中级人民法院
驳回申请再审通知书
（2005）渝三中民监字第150号
XX：
你因与重庆市涪陵博宇房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2005）渝三民终字第140号民事判决，以原判认定博宇公司向你交付的房屋经过了有关国家职能部门竣工验收，博宇公司实际完成交付义务，不存在违约行为等事实错误为由，向本院申请再审。
经审查，你与博宇公司于2003年10月23日签订了下工的商品房买卖合同，约定交接房时间为12月15日，当日你依约向博宇公司交纳了房款74328元，契税866.40元。同年11月初，你在自己选好的一套住房上安装了防盗门，并对该房进行了装修。同月，该房经有关部门审核，形成该幢房屋的建设工程竣工验收意见书，其结论为合格。2003年12月15日，博宇公司向你发出办理交接房屋的书面通知，但你以未向你出示该房的综合验收文件为同拒不办理书面的交接手续。2004年5月11日，该房经过建筑工程消防验收。同月21日涪陵区建设工程质量监督站出据了《重庆市建设工程质量报告》，同意将该工程申报备案。同年10月19日，你遂向涪陵区人民法院提起民事诉讼。
本院认为，对于本案中所涉及的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且在本案的诉讼中双方对此合同为有效合同这一事实均没有争议，故该合同应认定为有效合同，对双方均具有约束力。虽然双方在合同中明确约定的交接房时间为12月15日，但此前你已经实际占有自己选定的房屋，并对该房进行了装修，对这一事实双方均没有争议，故应当认定博宇公司在事实上已经完成了交付的义务，你称因没有严格按合同的形式办理房屋交接手续而应当否定博宇公司实际交付的事实没有法律依据，况且你所称该房存在质量问题而拒不办理房屋交接手续的抗辩理由与客观事实不符，你所主张博宇公司因未能完成房屋交付的义务而构成违约的理由没有充分的证据支持。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决驳回你的诉讼请求是正确的。你申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款的再审立案条件，应予驳回。
此通知。　
　　　　　　　　　　　二00五年十月二十六日


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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

此代理词有一个不足之处，就是对“关于交款问题”的答辩不精练。其实，只要这样说就行了：
本案双方唯一有效的商品房买卖合同是在2003年10月23日签订的，在具有法律效力合同签订的当日，买受人即依约交清了在交房前应交的全部款项，根本不存在违约。


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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!

一宗小案？怎么这么复杂？

对市高法驳回通知的评析

高法《通知》基本上是一二审判决书的“剪切、粘贴”，所以，也基本上带上了一二审判决中的一些问题，不过，有三点是他自己的东西：
一、关于案件中的很多事件发生时间，他提前了一年，把发生或据说发生的时间，写成了2003年，特别是最关键的房屋所谓“经竣工验收合格”的时间，他要比一二审提前一年，那里，争执房屋还没有开工呢。
二、二审判决和三中院驳回通知都撇对××提出的事实和理由，不予进行明确的认定，而高法《通知》则很明确：“现××申诉提出的理由与本案事实不符”，不过，××到底提出了什么具体的申诉的事实和理由(当然不是《通知》所“简化”了的那样，是“原审判决认定××公司交付的房屋系合格房屋不当”)，《通知》没有说。
三、高法复查出了一个一二审和三中院复查都没有认定的重要事实，就是“××公司按国家规定出示商品房综合验收合格证”，关于这个“重要发现”的不真实性，完全可以从本案现存案卷中得到证实，看来法官是吃了不认真查阅案卷(或者他可能没有看过案卷)的“亏”了。
由于一些原因，对高院复查通知，这里不想多说，相信以后有时间向大家细谈的。



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夏述华，重庆涪陵退休老头，误入法途，迷惑而又迷茫，苦苦求索，其为惑也，孰能解也!